Nummer Eins Hausverwaltung Nürnberg

Ich grüße Sie,

Heute geht es um das meist unterschätze Thema – der Wert einer guten Hausverwaltung und der Stress mit der Hausverwaltung. Grundsätzlich, vielleicht ganz interessant ist das Thema Wohneigentum, dass man sich eine einzelne Wohnung kaufen kann – und das erst seit 1951!

Davor konnten Sie im Prinzip nur ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen, also nur einzelne Grundstücke mit Bebauung. Aber seit 1951 ist es in Deutschland möglich, dass Sie einzelne Wohnungen kaufen können. Ein gutes Beispiel dafür sind die Römer. Die haben schon früh gemerkt, dass ein Grundstück zu teuer war und somit bauten sie in die Höhe. Somit konnten sie Etagen an die verkaufen, die ein eigenes Wohneigentum haben wollten.

Ein Hauptproblem, was viele nicht wissen: Was ist eigentlich ein Hausverwalter? Was macht er genau und was sind seine Voraussetzungen?

Ein Hausverwalter oder eine Hausverwaltung kommt für Sie erst dann zum Zuge, wenn Sie Buy – and – Hold Investor sind, also einer der sich eine Immobilie leisten möchte oder wenn Sie in einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus eine Immobilie kaufen möchten.

Voraussetzungen:

  • persönliche Zuverlässigkeit besitzen
  • Vermögensverhältnisse nachweisen
  • Weiterbildung-Pflicht nachgehen (innerhalb von drei Jahren, 20 Stunden)
  • Abschluss Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestsumme von 500.000 Euro

Empfehlung von uns an Sie:

Darum ist es empfehlenswert, dass Sie sich die Fähigkeitsprofile der Hausverwalter anschauen und von sogenannten „Küchentisch-Verwalter“ Abstand halten. Sie fragen sich jetzt, was ein „Küchentisch-Verwalter“ ist – Ein Küchentisch – Verwalter, der von zu Hause aus von seinem Küchentisch die Objekte verwaltet.

Was sind die Aufgaben eines Hausverwalters? Was bedeutet eine Aufteilung?

Als erstes unterscheidet man bei einem Hausverwalter zwischen einer kaufmännischer und eine technische Verwaltung.

Wenn Ihnen ein Mehrfamilienhaus gehört und Sie möchten das gesamte Mehrfamilienhaus – also ohne einzelne Wohnungen – verkaufen, dann gilt dieses Mehrfamilienhaus als eine einzige Einheit. Aber wenn Sie das Mehrfamilienhaus vermieten möchten, dann spricht man von einer Mietverwaltung oder von einem Eigentumsverwaltung. In diesem Falle würden Sie das gesamte Objekt zu einer Hausverwaltung geben, die dann bei der Vermietung so tun, als ob das Objekt ihnen gehören würde und verwaltet das Objekt dann im Sinne des Eigentümers – also in Ihrem Namen.

Wenn aber das Mehrfamilienhaus nicht nur Ihnen gehört, sondern mehreren Eigentümern, also jede Wohnung hat einen unterschiedlichen Eigentümer oder ein Eigentümer besitzt mehrere Wohnungen, dann wird das Mehrfamilienhaus aufgeteilt. Grundsätzlich hatte das Mehrfamilienhaus vorher ein Grundbuchblatt, in dem ein Eigentümer des Objekts drinnen stand.

WICHTIG: Falls man eine Teilungserklärung machen möchte, dann muss man dies Mittels eines Architekten und eines Notars durchführen.

Was muss bei einer Teilungserklärung beachtet werden?

Hier muss man sich gut überlegen was das Wohneigentum des Objektes ist. Das heißt, was gehört zum Gemeinschaftseigentum und was ist ein Sondernutzungsrecht? Ganz einfach erklärt: Was gehört zur Wohnung und was gehört zum Haus?

Dabei unterscheidet man auch was zu einer Wohnung gehört und was zu Sondereigentum gehört. (im Video mit den Etagen inkl. Dachwohnung gezeichnet) Das heißt, alles was zu Ihrer Wohnung gehört, gilt als Sondereigentum. Des Weiteren wird auch eine Teilungserklärung definiert (Gemeinschaftsordnung) bei der man alles erläutert was allen gehört und was nur Ihnen (Sondereigentum) gehört.

Wichtig: Alles was Sie in Ihrer Wohnung sehen können, gehört Ihnen (Sondereigentum). Was Sie aber NICHT BESITZEN können sind folgende „Objekte“:

  • Hauptleitung der Heizung
  • Stromhauptleitung
  • Abwasserhauptleitung
  • Frischwasserleitung

Kurz gesagt, alles was zur Basis – Steigleitungen bis zu Ihrer Wohnung, gilt als Gemeinschaftseigentum (gehört allen). Sie sind für all das andere verantwortlich, was Sie sich selber gekauft haben oder zusätzlich in der Wohnung installiert haben. Das könnte zum Beispiel ein Gas – Etagenheizung oder ein Sicherungskasten sein.

Auch die Wände in Ihrer Wohnung sowie die Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Sie können aber hinsichtlich der Kosten davon abweichen. Aber grundsätzlich gehören die Fenster, wie schon erwähnt, dem Gemeinschaftseigentum.

Falls Sie neue Fenster installieren möchten, dann müssen Sie darauf achten, dass die Fenster optisch zum Gesamteindruck des Hauses passen und müssen selbst die Kosten für die Fenster übernehmen. Ebenfalls müssen bei Eingangstüren wie bei den Fenstern mit dem gesamten Objekt optisch passen und gehören somit zur Gemeinschaftseigentum.

Also – Sobald Sie eine Wohnung kaufen, dann kaufen Sie in der Regel ein Sondereigentum mit einem Teil des Gemeinschaftseigentum. Die Anteilsgrösse wird nach Ihrer Anteilsgrösse Ihrer Wohnung bestimmt.

Beispiel:

Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung bzw. ein Sondereigentum von insgesamt zehn Wohnungen kaufen und alle Wohnungen gleich groß sind, dann besitzen Sie von diesem Mehrfamilienhaus 1/10.

Somit müssen Sie mit großer Wahrscheinlichkeit, auch wenn es einige Abweichungen in der Teilungserklärung geben kann, bei Schäden oder Problemen beim Gemeinschaftseigentum total 1/10 der Kosten übernehmen.

Zusammengefasst bedeutet dies für Sie, sobald Sie eine Wohnung erwerben, erwerben Sie ein Sondereigentum sowie ein Teil der Gemeinschaftseigentums – in diesem Fall 1/10!

Sondernutzungsrechte – Was gehört alles dazu? Was muss beachtet werden?

Bei der Sondernutzungsrechte werden zum Beispiel Terrassen, separate Stellplätze und Garagen oder auch Keller – Abteile sowie Dachboden – Abteile (wenn der Dachboden ich nicht ausgebaut ist) einem Sondereigentum zugewiesen. Diese „Regel“ finden Sie dann auch in Ihrem Grundbuchauszug.

Aber warum ist das so?

Die Antwort: In dem Moment, wo ein Haus aufgeteilt wird, gab es vorher noch ein Grundbuchblatt und nach der Aufteilung erhält jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt – also das was Sie schlussendlich erwerben.

Sie können diesem Grundbuchblatt mit geschlossenen Augen vertrauen, das heißt, hier ist öffentliches Vertrauen angebracht. Es kommt sehr selten vor, dass die Grundbuchblätter falsch sind. Wir empfehlen Ihnen bei einem Wohnungskauf immer nach dem Grundbuchauszug nachzufragen. Sobald Sie dies anfragen, erhalten Sie von der zuständigen Behörde den Auszug für Ihr Sondereigentum, für Ihr Grundbuchblatt, welche meistens aus fünf Teilen bestehen:

  • Deckblatt
  • Bestandsverzeichnis mit den Abteilungen 1,2 und 3, in der Sie:
  • Rechte und Pflichten an Ihrem Sondereigentum haben
  • welche Bedienungen Ihrem Sondereigentum erfüllt werden müssen
  • und die „Zusammenfassung“ Ihres Sondereigentums, welches Sie erworben haben.

Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte:

Zum Gemeinschaftseigentum gehören: Treppenhaus, Dach, Aussenfassade, Gemeinschaftsklingel, Garten vorne und dahinter. Also alles was sich NICHT in der Wohnung befindet.

Zur Sondernutzungsrechte gehören: Stellplätze, Garagen, Terrassen und Ähnliches.

ABER AUFGEPASST: Sobald sich in einem Kellerabteil der zentrale Kabelanschluss (was nicht öfter vorkommt) befindet und dieser Kellerabteil nicht als Sondernutzungsrecht gilt, sondern jemandem gehört (Sondereigentum), dann dürfen Sie bzw. die Gemeinschaft diesen Kellerabteil (Sondereigentum) NICHT betreten!

Falls aber das Kellerabteil als Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wurde, dann ist dieser Kellerabteil Ihnen bzw. jemand anderem zugewiesen, aber wenn am zentralen Kabelanschluss etwas defekt ist bzw. kontrolliert werden muss und Sie brauchen einen Zugang zu diesem Kellerabteil, dann haben Sie das Recht den Zugang zum zentralen Kabelanschluss zu holen. Leider wird bei diesem Thema viel rum gekämpft, ob es ein Sondereigentum oder ein Nutzungsrecht ist.  Dies trifft meistens bei Kellern, Dachböden, Garagen und Stellplätzen zu.

Aus diesem Grunde sollten Sie, wie schon erwähnt nach dem Kauf Ihrer Wohnung immer darauf achten, was in Ihrem Grundbuchauszug drinsteht und klären Sie schon von Anfang an die Aufteilungen bzw. die Teilungserklärungen. Somit sparen Sie sehr viel Zeit und Aufwand!

Nun zum Schluss zur Hausverwaltung: Wenn Sie oder die Gemeinschaft einen Hausverwalter für die Verwaltung Ihres bzw. der Gemeinschaft in Auftrag geben, dann ist der Hausverwalter eigentlich nur für die Verwaltung der Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Das bedeutet, dass der Hausverwalter KEINE Eingriffsrechte in Ihr Sondereigentum hat, jedoch Ihnen sagen darf welche Farbe Ihre Haustür haben muss.

Des Weiteren stellt sich die Frage, wenn ein Wasserrohrbruch zustande kommt, ob dieser Schaden in der Steigleitung – also in der Hauptleitung – vorkommt oder ob der Wasserschaden bei Ihrem Mieter, weil er die Waschmaschine nicht fachgerecht angeschlossen hat, passiert ist. Wenn der Schaden in der Hauptleitung nachgewiesen werden kann, dann muss die Gemeinschaft die Kosten übernehmen und falls aber doch die Waschmaschine in Ihrer Wohnung der Grund ist, dann müssen Sie die Kosten für den Schaden übernehmen (Sondereigentum).

Meine Qualifikation zum IHK – Hausverwalter

Da ich mehr über die IHK – Hausverwaltung wissen wollte, habe ich vor kurzem eine Qualifikation zum IHK – Verwalter gemacht, da es mir wichtig war meine Basics und meine Qualifikationen zu hinterfragen und davon überzeugt bin, dass ich besser werden wollte und nicht schlechter. Durch diese Qualifikation erfuhr ich, dass es als Haushalter sogenannte WEG* – Verwalter gibt. Dies ist ein Gesetz indem aufgeschrieben wurde, was für Verpflichtungen der Hausverwalter hat und was er NICHT machen muss.

Im Video zeige ich Ihnen ein Buch in dem Sie das gesamte Immobilienrecht finden können. Das Gesetz in diesem Büchlein ist sehr kurz und einfach beschrieben. Sie finden die Gesetze in den Seiten 22 bis 38 – also nur 16 Seiten, die Sie schnell durchlesen und ohne juristischen Sachverstand verstehen werden.

*Wohn-Eigentums-Verwalter nach Wohneigentums-Gesetz

Typische Aufgaben eines Hausverwalters:

Die Aufgaben eines Hausverwalters sind meistens zweierlei, das heißt, dass er die sogenannte WEG – Verwaltung übernimmt oder er macht die Mietverwaltung. Das bedeutet, dass ein Eigentümer eines ganzen Hauses, einen Hausverwalter beauftragt, der dann das ganze Haus managet. Natürlich haben Sie bzw. der Sondereigentümer das Recht dazu, einen weiteren Hausverwalter zu beauftragen, Ihr eigenes bzw. sein eigenes Sondereigentum zu managen. Somit würde Ihr Hausverwalter die Mieter – Kommunikation übernehmen und sich rund um die Mieterhöhungen kümmern und übernimmt auch die Wohnungsbesichtigungen, sobald ein Mieter auszieht. Sie können soweit gehen, dass Ihr Hausverwalter einen Nachmieter für die freie Wohnung suchen muss.

Ich persönlich finde diese Pflichten bzw. diese Regel als eine gute Variante. Denn der Hausverwalter, der das ganze Haus betreut, interessiert sich nur dafür, dass ein Mieter ist, der stimmig ist und auch zum Gemeinschaftseigentum passt bzw. anpasst. Sobald er sich den falschen Mieter aussucht, hat er Probleme mit dem neuen Mieter und dies bedeutet dann mehr Zeitaufwand und mehr Stress für den Hausverwalter.

Aufgaben per Gesetz oder per WEG Gesetz eines Hausverwalters:

Kaufmännische Verwaltung:

  • Vereinnahmung und Verwaltung der Mieten bei einer Mietverwaltung
  • Anpassung der Mieten bei einer Mietverwaltung
  • Forderungsmanagement gegenüber den Mietern bei der Mietverwaltung
  • Abrechnungen des Forts
  • Nebenkostenabrechnungen bei der Mietverwaltung
  • Wirtschaftsplan bei der WEG – Verwaltung erstellen
  • Gesamtabrechnung des Hauses machen
  • Sich um die technischen sowie das kaufmännische Belangen des Hauses kümmern
  • NEU! Protokoll Sammlungen erstellen (alle Beschlüsse ab 2007, die wesentlich für das Gebäude sind, in einer Sammelakte führen)

Wichtig für Sie: Wenn Sie sich für eine Sondereigentum – Einheit eines Hauses interessieren, dann empfehlen wir Ihnen, den Verkäufer darum zu bitten, dass er Ihnen eine Kopie bzw. einen Auszug aus dem Protokoll – Beschluss – Akte geben zu lassen. Somit haben Sie eine Übersicht über all die Probleme bzw. Schäden, die das Haus in den vergangenen Jahren hatte.

Technische Verwaltung (laut Erwartungen):

  • Aufzugsanlagen betreuen (mit Dienstleistern kommunizieren)
  • Falls Automatiktüren gibt, Schaden beheben
  • Heizungsanlage betreuen (mit Dienstleistern kommunizieren)
  • Gartenpflege (mit Dienstleistern kommunizieren)
  • Mit Hausmeister für die Behebung allgemeiner Schäden kommunizieren
  • Wartungsverträge abschließen
  • Instand – Haltungsmassnahmen beauftragen, durchführen und kontrollieren
  • Wenn zusätzlich die Mietverwaltung gemacht wird, dann Wohnungen und Neuvermietungen abnehmen
  • Und alle weiteren technische Angelegenheiten klären

Wie in allen Berufsgruppen gibt es auch in diesem Beruf schlechte und gute Qualifikationen. Das ist in der Berufswelt total typisch. Zum Beispiel gibt es sehr gute sowie wirklich sehr schlechte Ärzte, es gibt gute und schlechte Rechtsanwälte, gute und schlechte Coaches.

Damit wollte ich Ihnen sagen, dass es auch in dieser Berufsgruppen ebenfalls sehr gute sowie schlechte Hausverwalter gibt. Wenn Sie also einen schlechten Hausverwalter haben, dann haben Sie im Prinzip einen Hausverwalter, der exzessiv untätig ist und das Haus verwahrlosen lässt.

Ein guter Hausverwalter, den ich auch Blockwart nenne, kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum und beaufsichtigt das ganze Gebäude. Das heißt, dass er alle Türklingeln und Briefkästen, die unterschiedlich beschriftet sind, wenn Beschädigungen während eines Auszugs gibt, wenn Kellerräume bzw. die Flure zugemüllt sind, wenn Fahrräder nicht richtig durch Mieter abgestellt werden, sich an den die Mieter oder an die Eigentümer der Wohnungen wendet und Ihnen mitteilt, dass es NICHT in Ordnung ist, dass im Flur Müll herumliegt oder dass die Fahrräder nicht sauber abgestellt werden. Er hat auch das Recht zu sagen, dass dies nicht so weitergehen kann.

Bevor Sie also ein Sondereigentum kaufen, sollten Sie sich auf jeden Fall den Zustand des Hauses richtig unter die Lupe nehmen. Somit merken Sie eigentlich schnell, ob der Hausverwalter die Arbeit ernst nimmt oder alles verwahrlosen lässt.

Manchmal ist es auch die Aufgabe des Hausverwalters, die Kultur, die die Eigentümer in einem Haus pflegen wollen, fortzuführen. Doch dies hält den Hausverwalter nicht davon ab, sich an das Gesetz zu halten. Es kann sein, dass die Eigentümer – Gemeinschaft wirklich nichts in das Haus investieren wollen, aber trotzdem verpflichtet sind, jegliche Schäden, die lebensbedrohlich oder notwendig sind, mit eigenen Kosten zu übernehmen. Auch wenn die Eigentümer – Gemeinschaft viel sparen will, müssen einige Standardaufgaben wie zum Beispiel der Winterdienst erledigt werden. Ansonsten wird der Hausverwalter an die Hausverwaltung delegiert.

Natürlich hat nicht nur der Hausverwalter seine Pflichten, auch die Hausgemeinschaft bzw. jede Hausgemeinschaft ist verpflichtet, eine Rücklage zu bilden – die sogenannte Instandhaltungs – Rücklage bilden. Bei der Instandhaltungs – Rücklage müssen alle Sondereigentümer ein gemeinsames Sparkonto führen, welches dann für jegliche Schäden im Haus genutzt werden kann. Also heißt das für Sie, sobald Sie ein Eigentümer einer Wohnung sind, erhalten Sie vom Hausverwalter einen Wirtschaftsplan bzw. eine Prognose des Hausverwalters, welche Kosten für das nächste Jahr, für das Haus anfallen werden.

Beispiel einer Aufteilung der Kosten:

Es befinden sich 10 Wohnungen im Gebäude.

Eines davon gehört Ihnen (Sondereigentum) à das heißt 10% des Hauses gehört Ihnen, dann tragen Sie auch 10% der Gesamtkosten.

Das Ganze nennt man dann auch Hausgeld.

Sobald die Aufteilung abgeschlossen ist, bezahlen Sie vorschüssig jeden Monat 1/12 anteilig dieses Hausgeldes.

Somit sammelt sich das Geld jeden Monat und von diesem Geld kann man dann für zukünftige Reparaturen oder andere Schäden ausgeben und es wird gespart, das Hausgeld gliedert sich dann in einen umlagefähigen oder nicht umlagefähigen Teil, auf.

Bedeutung umlagefähig und nicht umlagefähig: Sobald Sie Kosten auf Ihren Mieter umlegen können, dann sprechen wir von umlagefähigen Kosten. Wenn aber Kosten Ihnen selber verbleiben und diese nicht auf Ihren Mieter umlegen können, dann sprechen wir von nicht umlagefähigen Kosten.

Außerdem sollten Sie auch wissen, dass ein Teil des Hausgeldes der Hausverwalter ist, denn er dient in diesem Sinne nicht dem Mieter, sondern Ihnen. Er verwaltet Ihr Eigentum und die Kontoführungsgebühr der Hausverwaltungskonten, die auch nicht für Mieter ein Nutzen haben.

Wie werden die Reparaturen ermittelt:

  • Eine gute Hausverwaltung erstellt einen sogenannten Sanierungsplan

Hausbegehung, indem er alles aufschreibt, was repariert werden muss, was muss ausgetauscht werden? Etc.

  • Jährlich wird vom Hausverwalter einmal eine Eigentümer – Versammlung organisiert. Da werden alle Fehler bzw. alle Probleme geschildert und mit den Eigentümern besprochen.
    Danach entscheiden sich die Eigentümer, was zuerst erledigt wird.
    Es werden Angebote eingeholt und wie schon erwähnt eine Instandhaltungs – Rücklage gebildet.

Wie wird die Instandhaltungs-Rücklage berechnet:

Nach meinen Erfahrungen sollte die Instandhaltungs-Rücklage in der Regel zwischen 50 Cent und einem Euro liegen. Das heißt also für Sie, wenn Sie eine Wohnung mit 50 Quadratmeter kaufen, dann liegt Ihre Instandhaltungs-Rücklage wahrscheinlich zwischen 30 – 50 Euro pro Monat. Jedoch kann sie mal günstiger ausfallen, dann müssen Sie aber damit rechnen, dass irgendwann mal eine Sonder – Umlage kommt. Der Grund dafür ist, wenn nicht genügend Geld vorhanden ist, dann kann die Gemeinschaft beschließen, dass Sie etwas einzahlen müssen, damit die Reparaturen bezahlt werden können. Aus diesem Grunde sollten Sie immer pro Quadratmeter mit einem Euro rechnen, dann liegen Sie auf der sicheren Seite.

Wer ist nicht umlagefähig?

  • Mieter der Verwalter
  • Die Kontoführer
  • Die instandhaltungs-Rücklage

Alles andere können Sie im Prinzip über die sogenannte Betriebskostenabrechnung auf Ihren Mieter abwälzen, da er auch die Wohnung benutzt.

Kurz zusammengefasst:

Eine Instandhaltung ist, wenn Sie etwas Defektes in ein Zustand versetzen, dass es wieder funktioniert – also immer eine Vermieter Sache. Der Mieter trägt nur bei Wartungen und Instandhaltung die Kosten, da es mit der Nutzung der Wohnung zu tun hat.

Vielen ist es nicht bekannt, dass der Verwalter nur zuständig für die Erstellung einer Gesamtabrechnung für das ganze Haus und für die Aufteilung dieser Gesamtabrechnung nach dem Mieteigentumsanteil ist. Das heißt, er ist NICHT für Ihre Mietabrechnung für Ihren Mieter zuständig. Es kommt aber auch manchmal vor, dass die Verwalter für die Vermieter aus Kulanz- oder Servicegründen dies für Sie machen würden – ABER das ist gesetzlich keine Pflicht des Verwalters!

Mit diesem Extra – Service erstellt der Verwaltet Ihnen eine Gesamtabrechnung und teilt das nach Mieteigentumsanteil auf und somit erhalten Sie die Informationen bzw. die Daten was alles nicht umlagefähig ist und daraus können Sie dann Ihre Kostenabrechnung erstellen. Das heißt, Sie nehmen dann die umlagefähigen Kosten aus Ihrer Wohngeldabrechnung und legen die Grundsteuer dazu. Sie können außerdem auch Ihre Sonder-Wartungskosten (im Sondereigentum), zum Beispiel eine Gas-Etagenheizung, die Sie einmal im Jahr warten lassen, auf den Mieter umlegen.

Unterschiede zwischen Betriebskosten, Nebenkosten oder Ähnliches:

Als erstens möchte ich Ihnen mitteilen, dass in der BGB die Miete zwischen Nebenkosten und Kaltmiete unterschieden werden. Denn die Miete ist ganz einfach, das was auch der Mieter schlussendlich auf Ihr Konto überweist.

Nebenkosten:

Die Nebenkosten sind eigentlich nirgends im Gesetz definiert und werden nur in der Praxis als Nebenkosten erwähnt, jedoch sind diese Kosten in der Wirklichkeit Betriebskosten, die neben der Kaltmiete sind.

Es gibt auch Mehrfamilienhäuser die oft eine gewerbliche Einheit haben, bei der man das Sondereigentum aufteilt. Das heißt, diese werden in Wohn- und Teileigentum aufgeteilt.

Wohneigentum: alles was für Wohnen zuständig ist und Teileigentum ist alles, was NICHT-WOHNEN zuständig ist.

Also nochmals ganz wichtig: Bevor Sie ein Haus bzw. eine Wohnung kaufen, dann sollten Sie sich unbedingt zuerst über den Zustand des Hauses informieren lassen, weil wenn Sie dies nicht tun, dann haben Sie nach dem Kauf sehr viel Stress, in dem Sie alles melden müssen und mit Pech ist der Hausverwalter einer von denen, der die Arbeiten nicht pflichtgemäß erledigt. Somit müssten Sie sehr viel Zeit verschwenden und es kostet Sie auf jeden Fall Ihre Nerven.

Glauben Sie mir, dass kommt nicht wenig vor! Ich habe selber schlechte Erfahrungen mit Hausverwaltern gemacht und darum gründete ich vor zwei Jahren selber eine Hausverwaltungsfirma gegründet, in der ich mein eigenes Eigentum, fremde Wohneigentümer oder fremde Grundstücke mit verwalten zu lassen. Wichtig war es mir, dass ich dort die Qualitätsstandards, die ich mir selber wünschte, letztendlich umgesetzt werden konnten und immer noch umgesetzt werden.

Falls Sie also eine gute Hausverwaltung suchen und Sie leben oder haben es vor in der schönen Metropole Nürnberg zu leben, dann kann ich Ihnen die Four-Quarters Hausverwaltung GmbH empfehlen. Natürlich gibt es auch weitere gute Hausverwaltungen. Lassen Sie sich einfach Zeit und schauen und lassen Sie sich informieren wie ordentlich die Protokolle sind, sind die Mieteigentümer zufrieden und wie sieht der Zustand des Hauses aus. Diese Punkte sollten Sie auf jeden Fall nicht überfliegen.

Was bezahlt man einer Hausverwaltung?

In der Regel orientieren sich die Preise nach der Größe des Mehrfamilienhauses.

Economy of Scales, das heißt, umso weniger Einheiten ein Mehrfamilienhaus hat, umso höher sind eigentlich die Betreuungskosten pro Einheit und umso mehr Einheiten so ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage hat, umso günstiger wird eigentlich der Hausverwalter.

Ist ja eigentlich auch logisch, denn egal wie groß Ihr Haus ist, Sie werden den Winterdienst, den Hausmeister oder Ähnliches immer gebrauchen. Also spielt es in der Regel keine Rolle ob Sie fünf oder 20 Einheiten besitzen. Die Ersteinrichtung ist die meiste Arbeit und die unterscheidet sich in der Regel nicht so viel.

Das heißt, auch hier gibt es eine sogenannte „Economy of Scales“, das heißt umso größer so ein Haus ist, umso günstiger wird die Verwaltungskosten pro Einheit. Umso kleiner so ein Haus ist, umso teurer wird’s und natürlich auch wenn es hier aufwendigere Garagenparks gibt, eine riesen Gartenanlage, usw. Umso größer das ganze Gebäudekonzept ist, umso aufwendiger wird das Gebäudekonzept. Genau hier unterscheiden sich dann die Preise.

Die Preise werden immer in Einheiten bemessen. Das heißt, dass zum Beispiel bei vier bis sechs Familienhäuser der Preis bei 70 Euro pro Einheit liegt. Denn wenn man sich mal überlegt, wenn man nur 10 Euro pro Einheit nehmen würde und es gäbe nur vier Wohnungen, dann würde der Verwalter nur 40 Euro kriegen. Sobald er zweimal mit dem Hausmeister und zweimal mit dem Mieter reden muss, dann geht er schon ganz schnell Insolvenz.

Falls Sie aber sehr hohe Einheiten oder eine große Einheit haben, dann kann es durchwegs auch sein, dass die Verwaltung pro Monat zwischen 15 – 17 Euro liegt. Ich möchte Ihnen eigentlich damit sagen, dass Sie auf keinen Fall die Preise vergleichen sollten, denn Ihnen soll klar sein, dass es nicht nur billig und teuer gibt, sondern auch gut und schlecht – denn das ist wichtiger!

Des Weiteren sollten Sie darauf achten, dass der Hausverwalter nicht allzu weit weg von der Gemeinschaft wohnt oder seinen Sitz nicht in einer anderen Region hat. Sobald eine Hausverwaltung 10 – 20 Kilometer entfernt ist – ein Beispiel – die Gemeinschaft ist in Nürnberg und die Hausverwaltung hat ihren Sitz in Schwabach – dann können Sie fast sicher sein, dass das Haus schlecht betreut wird, denn der Hausverwalter wird sich nicht immer die Zeit nehmen und den ganzen Weg bis zur Gemeinschaft machen.

Wie schon ganz oben erwähnt, sollten Sie NIE einen Küchentisch-Verwalter engagieren. Denn diese haben keinen festen Sitz und müssen bei jeder Eigentümer – Versammlung einen Raum oder eine Räumlichkeit mieten oder die Eigentümer – Versammlung findet in einer blöden Kneipen statt. Gut wäre es, wenn der Hausverwalter in der Nähe ist und auch einen festen Sitz hat oder wenigstens einen kleinen Raum für die jährlichen Versammlungen hat, damit zusätzliche Kosten vermeiden werden können.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass die Versammlungen nicht wie bei den meisten um 16:00 Uhr beginnen, denn um diese Zeit können sehr wahrscheinlich nicht alle teilnehmen, da viele dann noch in der Arbeit sind. Ideal wäre es, wenn die Versammlung zwischen 17:00 – 19:00 Uhr stattfinden würde.

Gerne möchte ich Sie noch zum Schluss über die Verträge informieren. Es gibt Hausverwalterverträge die eine Laufzeit von ein bis fünf Jahren dauern. Bitte machen Sie keinen fünf Jahresverträge – auch wenn es ein neuer Hausverwalter ist. In der Regel kann ich Ihnen empfehlen einen zwei oder drei Jahresvertrag abzuschließen, somit haben Sie auch die Möglichkeit nach einer „kurzen“ Zeit, einen neuen Hausverwalter anzustellen, falls Sie mit den vorherigen nicht zufrieden sind.

Falls Sie eine gute und verantwortungsvolle Hausverwaltungsfirma in Nürnberg suchen, dann empfehle ich Ihnen natürlich meine eigene Hausverwaltung, nämlich die four-quarters Hausverwaltung GmbH in Nürnberg. Außerdem habe ich selber Wohnungen und Objekte bei der die Hausverwaltung hervorragend, freundlich und extrem kompetent ist. Falls Sie aber doch noch weitere Hausverwaltungsfirmen wissen oder kennenlernen möchten, dann kann ich Ihnen natürlich auch andere Hausverwaltungen in Nürnberg empfehlen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Informationen weiterhelfen konnte.

Beste Grüße aus Nürnberg,

Dr. Florian Roski

Empfehlung 1: four-quarters Hausverwaltung GmbH

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